Nak beli rumah tapi tak pasti berapa yang layak dipinjam? Mari kita fahami cara pengiraan DSR (Debt Service Ratio) dan tips untuk meningkatkan peluang kelulusan pinjaman perumahan anda.
1. Memahami DSR dan Kepentingannya
Debt Service Ratio atau DSR adalah kayu pengukur utama yang digunakan oleh bank untuk menilai kemampuan seseorang membayar balik pinjaman[1]. Ia mengukur nisbah antara jumlah komitmen hutang bulanan dengan pendapatan bersih bulanan pemohon.
Bank menggunakan DSR sebagai salah satu kriteria penting dalam menentukan kelayakan pinjaman perumahan anda. Secara umumnya, bank di Malaysia menetapkan had DSR maksimum antara 60% hingga 70%[4]. Ini bermakna, jumlah komitmen bulanan anda tidak boleh melebihi peratusan tersebut daripada pendapatan bersih anda.
Kepentingan DSR boleh dilihat dari tiga aspek utama:
- Penilaian Risiko: Bank menggunakan DSR untuk menilai risiko peminjam[7]
- Kemampuan Pembayaran: DSR menunjukkan keupayaan sebenar peminjam membayar ansuran[8]
- Pengurusan Kewangan: Membantu peminjam merancang komitmen kewangan dengan lebih baik[15]
Berikut adalah jadual ringkasan kepentingan DSR dalam permohonan pinjaman:
| Aspek | Kepentingan |
|---|---|
| Bank | Menilai risiko peminjam |
| Peminjam | Mengukur kemampuan bayar balik |
| Perancangan | Panduan had komitmen bulanan |
| Kelulusan | Kriteria utama penilaian bank |
2. Formula Pengiraan DSR yang Tepat
Formula asas untuk mengira DSR adalah seperti berikut[7]:
$$ DSR = \frac{\text{Jumlah Komitmen Bulanan}}{\text{Pendapatan Bersih Bulanan}} \times 100\% $$
Dalam pengiraan ini, komitmen bulanan termasuk:
- Ansuran kereta
- Pinjaman peribadi
- Bayaran PTPTN
- Kad kredit (5% daripada had)
- Ansuran rumah yang dipohon
Pendapatan bersih pula dikira selepas ditolak:
- Potongan KWSP
- SOCSO
- PCB (Cukai)
- EIS
- Potongan wajib lain
Mari lihat contoh pengiraan DSR[15]:
Katakan:
- Pendapatan bersih: RM5,000
- Komitmen sedia ada: RM2,000
- Ansuran rumah baru: RM1,500
$$ DSR = \frac{RM3,500}{RM5,000} \times 100\% = 70\% $$
3. Komponen yang Mempengaruhi DSR
Terdapat beberapa komponen utama yang mempengaruhi pengiraan DSR anda. Pemahaman tentang komponen-komponen ini penting untuk mengoptimumkan DSR.
Pendapatan yang Diambil Kira:
- Gaji pokok (100%)
- Elaun tetap (100%)
- Pendapatan sampingan (50%)
- Pendapatan sewa (bergantung pada bank)[32]
Komitmen yang Diambil Kira:
- Semua pinjaman dalam CCRIS
- Komitmen kad kredit
- Ansuran bulanan yang dicadangkan
Bank-bank berbeza mungkin menggunakan pendekatan berbeza dalam mengira komponen DSR[32]:
- Sesetengah bank menggunakan pendapatan kasar
- Ada yang menggunakan pendapatan bersih
- Peratusan pengiktirafan pendapatan sampingan berbeza
Jadual berikut menunjukkan perbezaan pengiktirafan pendapatan oleh bank-bank berbeza:
| Jenis Pendapatan | Bank A | Bank B | Bank C |
|---|---|---|---|
| Gaji Pokok | 100% | 100% | 100% |
| Elaun Tetap | 100% | 80% | 90% |
| Overtime | 50% | 30% | 40% |
| Sewa | 80% | 70% | 80% |
4. Had DSR Mengikut Bank di Malaysia
Setiap bank di Malaysia mempunyai had DSR tersendiri berdasarkan polisi dalaman mereka[7]. Had ini juga berbeza mengikut kategori pendapatan pemohon.
Had DSR Umum:
- Pendapatan
- Pendapatan RM3,000 – RM5,000: 70%
- Pendapatan > RM5,000: 75%
Walau bagaimanapun, had ini boleh berbeza bergantung kepada:
- Sektor pekerjaan pemohon
- Tempoh perkhidmatan
- Rekod kredit
- Jenis hartanah yang dibeli
Bank-bank utama di Malaysia mempunyai kriteria penilaian DSR yang berbeza:
| Bank | Had DSR Maksimum | Nota Tambahan |
|---|---|---|
| Maybank | 70% | Bergantung pada pendapatan |
| CIMB | 70% | Fleksibel untuk pelanggan sedia ada |
| Public Bank | 65% | Lebih konservatif |
| RHB | 70% | Bergantung pada profil pemohon |
5. Cara Meningkatkan DSR untuk Kelulusan Pinjaman
Untuk meningkatkan peluang kelulusan pinjaman LPPSA atau pinjaman bank, anda perlu mengoptimumkan DSR anda. Berikut adalah beberapa langkah berkesan:
Tingkatkan Pendapatan:
- Dokumentasikan pendapatan sampingan
- Sertakan penyata sewa (jika ada)
- Dapatkan pengesahan elaun tetap dari majikan
- Pertimbangkan pengeluaran KWSP untuk mengurangkan jumlah pinjaman
Kurangkan Komitmen:
- Selesaikan hutang kad kredit
- Tutup kad kredit yang tidak digunakan
- Jelaskan pinjaman peribadi yang kecil
- Pertimbangkan untuk membuat penyelesaian awal PTPTN
Bank-bank juga menawarkan pakej rumah yang berbeza mengikut profil pemohon. Pastikan anda memilih pakej yang sesuai dengan kemampuan.
6. Dokumen Penting untuk Permohonan Pinjaman
Persediaan dokumen yang lengkap boleh mempercepatkan proses kelulusan PBT dan pinjaman. Berikut adalah senarai dokumen penting:
Dokumen Asas:
- Salinan kad pengenalan
- Slip gaji 3 bulan terkini
- Penyata bank 6 bulan
- Borang EA/BE terkini
- Penyata KWSP
Dokumen Tambahan:
- Surat pengesahan jawatan
- Penyata kad kredit
- Penyata pinjaman sedia ada
- Pelan rumah (untuk rumah dalam pembinaan)
7. Kesilapan Umum dalam Pengiraan DSR
Ramai pembeli rumah pertama melakukan kesilapan semasa mengira DSR mereka, terutamanya ketika mempertimbangkan ubahsuai rumah.
Kesilapan Biasa:
- Tidak mengambil kira had kad kredit
- Mengabaikan pinjaman kecil
- Terlebih anggar pendapatan
- Tidak memasukkan ansuran insurans
Untuk mengelakkan kesilapan, anda boleh mendapatkan quotation yang tepat dan merujuk kepada pakar sebelum membuat permohonan.
8. Skim Pembiayaan Khas dan Alternatif
Terdapat pelbagai pilihan pembiayaan untuk pembeli rumah di Malaysia, termasuk:
Skim Kerajaan:
Bergantung kepada jenis rumah, sama ada 1 tingkat 850 sqf atau 2 tingkat 2000 sqf, pilihan pembiayaan mungkin berbeza.
Untuk inspirasi rekaan dan portfolio projek yang telah siap, anda boleh merujuk kepada projek-projek terdahulu. Pemahaman tentang aliran kerja pembinaan juga penting dalam perancangan pembiayaan anda.
Pastikan anda memahami setiap skim pembiayaan dan memilih yang paling sesuai dengan keadaan kewangan anda.
